การวิเคราะห์ต้นทุนและผลตอบแทนของโครงการจัดสรรรวมแห่งหนึ่งในจังหวัดลำปาง

Abstract

การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการจัดสรรที่พักอาศัยประเภทบ้านเดี่ยวชั้นเดียว สองชั้น ทาวน์เฮ้าส์ รวม 100 แปลง ตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินเนื้อที่ 20 ไร่ 2 งาน 73 ตร.ว. เป็นกรณีศึกษาที่เน้นถึงข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง และการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน โดยใช้เกณฑ์การตัดสินใจในการลงทุนโครงการ ได้แก่ มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) อัตราส่วนส่วนผลประโยชน์ต่อทุน (BCR) อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ผลการศึกษาทางด้านเทคนิค พบว่า ผังโครงการนี้อยู่ภายใต้ข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินจังหวัดลำปาง พ.ศ. 2545 และข้อกฎหมายควบคุมอาคารทุกประการ เมื่อพิจารณาความเป็นไปได้ทางการเงิน โดยพิจารณาผลการปรับเปลี่ยนเงื่อนไขต่าง ๆ เช่น การวางแผนการขาย และการชำระคืนเงินกู้ของโครงการ รวมทั้งการปรับลดค่าใช้จ่าย ต้นทุน โดยอิงเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อที่พิจารณาจากมูลค่าหลักประกันสินเชื่อ อัตราหนี้สินต่อส่วนทุน (DE) ในแต่ละเดือนไม่ให้เกินสองเท่านั้น พบว่า มีความเป็นไปได้ ส่วนเงื่อนไขที่ให้ผลตอบแทนดีที่สุด และใช้เงินลงทุนน้อยสุดนั้น คือ การขยายระยะเวลาของโครงการ และการขายบ้านหลังที่มีราคาแพงก่อน ดีกว่าทำการขายโดยที่เน้นจำนวนอาคารเป็นหลัก จากผลการศึกษาเงื่อนไขนี้ พบว่า โครงการจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ มีค่าเท่ากับ 7,453,786 บาท อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ เท่ากับ 24.05% (มากกว่าอัตราผลตอบแทนที่คาดหวัง 15 %) และอัตราส่วนผลประโยชน์ต่อทุน (BCR) เท่ากับ 1.1324 โดยมีส่วนล้ำมูลค่าหุ้น เท่ากับ 4.36 บาทต่อหุ้น จึงสรุปได้ว่าควรที่จะลงทุนในโครงการจัดสรรรวม ตามกรณีศึกษานี้